Supercondominio

Il “Supercondominio”, sebbene non esista nel codice civile, è definito come una“pluralità di edifici” organizzati in maniera comune all interno dell’articolo 1117 bis (che è stato rinnovato con la recente riforma del condominio).  A fare maggiore chiarezza sulla sua natura è la Cassazione con la sentenza n. 19939 del 14 novembre 2012, con la quale ha chiarito che per Supercondominio si intende un complesso di edifici legati dall’esistenza di parti comuni, quali possono essere il viale di ingresso, il servizio di portineria, l’impianto di illuminazione, l’impianto centrale di riscaldamento o di gestione dell’acqua.  Non occorre un atto costitutivo, un verbale o una modalità burocratica specifica affinché si crei formalmente e giuridicamente un supercondominio. Così come per il condominio classico infatti, la costituzione del supercondominio avviene automaticamente al momento della vendita della prima unità immobiliare o creato in un secondo momento con apposita delibera assunta almeno con la metà del valore millesimale dell’intero complesso e la maggioranza dei presenti   purché non si vada a imporre ai condomini particolari vincoli limitativi dei loro  diritti sulle proprietà individuali o sull’uso delle parti comuni.  L’unico requisito sufficiente per parlare di supercondominio é la presenza di parti comuni a un complesso di edifici. Di conseguenza, così come il condominio si costituisce automaticamente senza alcuna espressa dichiarazione di volontà, allo stesso modo si applica la relativa disciplina del condominio. Proprio come stabilito dal Tribunale di Trieste sezione civile, con la sentenza del 25 maggio 2011.  Affinché si possa parlare di supercondominio e quindi ai fini dell’applicabilità delle norme sul condominio non basta che siano presenti delle parti comuni. Esse infatti devono essere quelle ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile occorre quindi il requisito di necessità per l’esistenza dello stesso o per il suo buon funzionamento. Le parti comuni possono essere il viale di accesso, un parcheggio comune, l’impianto di riscaldamento centralizzato. Per le spese di gestione di queste parti comuni si applicheranno le norme sul condominio e quindi le tabelle millesimali. Capita spesso che nel supercondominio ci siano parti comuni non solo necessarie, ma anche parti comuni con utilità fine a sé stessa e non al condominio. Si pensi ad esempio a una piscina o a un campo da tennis. L’utilità di queste aree é fine a sé stessa e quindi non sono parti necessarie al condominio. A queste parti comuni si applicherà la disciplina della comunione, nella quale le quote di proprietà si desumono uguali (salvo patto contrario): in caso di spese quindi, ogni condomino contribuisce in parti uguali e non in base alle tabelle millesimali. Oltre a ciò, occorre ricordare che spesso nei supercondominii ci sono parti comuni a tutti gli edifici e altre parti che non sono comuni a tutti gli edifici, ma solo al singolo. Si pensi ad esempio al viale di accesso: esso é comune a tutto il supercondominio; mentre per esempio ogni edificio ha un suo riscaldamento centralizzato. Da ciò si evince che un supercondominio, nella gestione delle spese deve teneredue tabelle millesimali: una che individua i millesimi delle parti comuni a tutto il complesso di edifici (supercondominio) e una normale che individua i millesimi interni di ogni edificio.

L’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile sancisce che quando i partecipanti al condominio sono più di sessanta, ogni condominio deve nominare un suo rappresentante secondo le regole e maggioranze previste dall’articolo 1136, quinto comma del codice civile. In assenza di nomina, ciascun condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria affinché si provveda a nominare un rappresentante. Quando ci sono più di sessanta persone quindi, ogni condominio deve nominare un suo rappresentante con la maggioranza di cui all’articolo 1136 suddetto. Costui parteciperà alle assemblee del supercondominio (non parteciperanno i condomini) per la gestione ordinaria delle parti comuni al supercondominio e per la nomina dell’amministratore.In presenza di più di sessanta proprietari, quando si dovrà discutere della gestione ordinaria delle parti comuni oppure nominare/revocare l’amministratore del supercondominio, si procederà con un’assemblea “ristretta” ai soli rappresentanti dei singoli condominii. Quando i condomini sono fino a sessanta, tutti sono chiamati a partecipare all’assemblea del supercondominio. Ma se i proprietari complessivi sono più di sessanta, allora all’assemblea del supercondominio dovranno partecipare non tutti i proprietari, ma un loro rappresentante (art. 67 delle Disp. att. cod. civ.). Di conseguenza nel supercondominio (solo se over 60), all’assemblea partecipano solo i rappresentanti dei singoli condominii. Essi deliberano sia per la gestione ordinaria delle cose comuni al supercondominio, sia per la nomina e revoca dell’amministratore.

Ogni singolo condominio deve avere un suo conto corrente. Inoltre il supercondominio deve avere un altro conto corrente a parte in modo da evitare qualsiasi confusione tra i patrimoni dei singoli condominii e quello in comune.

Se del supercondominio fanno parte dei condomini che si gestiscono autonomamente, l’articolo 61 delle disposizioni attuative del codice civile sancisce che il supercondominio può essere diviso e quindi i comproprietari di ogni parte costituire un condominio separato e autonomo. Lo scioglimento può essere deliberato dall’assemblea con la maggioranzaprescritta dall’art. 1136 del codice, II comma. In caso di inerzia dell’assemblea, lo scioglimento può essere disposto anche dall’autorità giudiziaria su richiesta di almeno un terzo del condominio che vuole separarsi dal supercondominio.

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